长春市物业服务招标投标管理办法
- 2025-12-26
项目名称: 长春市物业服务招标投标管理办法
项目地区：吉林 长春
关于印发《长春市物业服务招标投标管理办法》的通知
各县（市）区、开发区，各开发建设单位、各物业服务企业：
现将《长春市物业服务招标投标管理办法》印发给你们，请按照要求认真贯彻落实，做好物业服务的招标投标工作。
长春市住房保障和房屋管理局
2025年12月26日
长春市物业服务招标投标管理办法
第一章 总则
第一条 为规范 物 业服务招标投标活动，保护招 标投标当事人的合法权益，促进物业服务市 场的公平竞争， 根据《中华人民共和国招标投标法》《物业管理条例》 《吉林省物业管理条例》 《长春市物业管理条例 》等规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市 市区范围内 ， 物业服务 招标投标 活动及其监督管理 ，适用本办法。
第三条 本办法所称招标人是指 依法 提出 物业服务 招标项目 ， 进行 物业服务 招标的法人或者其他组织 。
本办法所称投标人是指参加投标竞争的物业服务 企业 。
第四条 长春市住房保障和房屋管理局 （以下简称 “ 市房管局 ” ） 是本市物业管理主管部门， 负责制定全市 物业服务招标投标政策 ， 建立评标专家库 ， 对全市物业服务招标投标活动进行监督管理 。
区、开发区物业管理主管部门负责 本辖区内的 物业服务项目招 标 投标及协议方式选聘物业服务企业的 具体工作 。
街道办事处（乡镇人民政府）负责协助区、开发区物业管理主管部门 做好辖区内物业服务招标投标 工作及后续物业服务合同备案 工作 。
市物业行业协会 应当 加强物业服务招标投标 活动 的行业自律，提供相关咨询和服务。
第二章 招 标
第 五 条 住宅 及同一物业管理区域内非住宅 的建设单位应当通过招投标的方式选聘前期物业服务 企业 。
投标人少于三个或者建筑面积在三万平方米以下的住宅物业，经区 、开发区 物业管理主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务 企业 。
提倡业主大会通过招标投标的方式选聘物业服务企业实施物业管理。
第 六 条 物业服务招标 应按照同一个 物业 管理 区域为单位 开展 。物业 管理 区域应严格 遵循 《 吉林省 物业管理条例》 相关 规定， 招标人 不得通过将物业 管理 区域化整为零的方式规避 物业 招标。
第七条 业主大会作为招标人，在选聘物业服务企业实施物业管理项目招标前，应当依照法定程序共同决定招标方式、招标组织实施主体以及招标文件编制等 有关 事项。
第八条 物业服务招标分为公开招标和邀请招标。物业服务项目公开招标， 应当在公共媒介上发布招标公告， 并 同时 在市房管局政务网（ / ） 上发布。招标公告应当载明招标人的名称、地址、招标项目的基本情况、联系人、联系方法以及获取招标文件的办法等事项。
第 九 条 招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人 。不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。
第十条 招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜 ， 也可以自行组织实施招标活动。 招标代理 机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本办 法对招标人的有关规定。
第十 一 条 招标人应当根据物业服务项目的需要编制招标 文件。招标文件应当包括以下内容：
（一） 招标人 （授权委托人） 基本情况，包括名称、地址、联系方式等；
（二） 招标项目基本情况 ，应 包括 项目 名称、坐落 地址、 四至范围、物业类型、总占地面积、总建筑面积、房屋栋数、 房屋建筑结构、物业功能分区、车位车库数量、共用设施设备配套设备的技术参数、共用 设施设备配置和权属状况等；
（三）物业服务的 项目 和 标准、服务期限、收费及人员配置等相关说明，包括但不限于以下 内容 ：
1. 项目前期物业服务标准：包括物业服务等级标准、公共卫生保洁标准、园区巡检标准、公共设施设备维护标准、园林绿化养护标准、公共秩序维护标准等服务内容，具体可参照《吉林省工程建设地方标准 物业服务标准》（ DB22/T5133-2022 ）文件内容；
2 . 物业 管理 区域安全管理：包括消防、电梯、电动 自行车公共充电设施 、 电动汽车公共充电设施、 房屋本体、共用设施设备及其运行与维护 等 安全管理 的 相关内容；
3 . 公共收益管理：包括共有部分经营、公共收益分配及使用等相关内容 。
（四）对投标人及投标文件的要求 ，包括投标人的资格，投标文件的格式、主要内容及份数等 ；
（五）招标方案，包括招标组织机构、开标时间及地点 等；
（六）评标标准和方法；
（七）物业服务合同的订立说明；
（八）其他事项的说明。
第十 二 条 建设单位作为招标人选聘物业服务企业的， 应当在发布招标公告 10 日前，持下列资料到 区 、开发区 物业管理主管部门进行 备案 ：
（一） 发布招标公告申请书；
（二） 与 物业管理有关的物业项目开发建设的政府 批件 ；
（三） 招标公告；
（四） 招标文件 ；
（五） 委托招标代理机构代理招标的，提供招标代理委 托合同复印件 ；
（六） 法律、法规规定的其他材料。
第十三条 区、开发区 物业管理主管部门应当自受理招标 公告申请书 之日起 3 个工作日内对申请材料进行核实。申请材料符合规定的， 招标人 在公共媒介上发布招标公告 ， 区、开发区 物业管理主管部门 同时向 市房管局 申请在其政务网上 发布招标公告； 申请材料不符合规定的， 区、开发区 物业管理主管部门 要 及时通知招标人补正。
第 十四 条 招标人应当按照招标公告或者投标邀请书规定的时间、地点发售招标文件，招标文件的发售期不得少于 5 日。
第 十五 条 采取公开招标方式的，招标人应当在市房管局政务官网上发布招标公告，公告期不得少于 5 日。 招标公告应当载明以下主要内容：
（一） 招标人（授权委托人）名称及联系方式；
（二） 招标 项目名称、地址、物业类型、建筑物总面积、竣工交付使用时间等基本情况；
（三） 投标人报名地点、期限以及获取招标文件的办法；
（四） 提交投标文件截止时间、开标时间、评标时间与地点；
（五） 招标人要求的其他事项。
采取邀请招标方式的，招标人应当向不少于 3 个物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。
业主大会作为招标人的，还应当说明招标项目物业服务 企业变更情况。
第 十六 条 招标人可以在招标文件中 要求投标人 提供 其 在本市的服务评价等级结果。
发布招标公告或者发出投标邀请书之日前投标人有上一年度物业服务评价被评为 D 级的情形，不得参与新的物业服务项目投标。
第 十七 条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需 的合理时间。 公开招标的物业服务项目 ， 自招标文件开始发出之日起 至 投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于 20 日。
第 十八 条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清 或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件 截止时间至 少 15 日前，以书面形式通知所有招标文件收受人。 澄清或 者修改的内容为招标文件的组成部分。
潜在投标人或者其他利害关系人对招标文件有异议的，应当在提交投标文件的截止时间 10 日前提出。招标人应当自收到异议之日起 3 日内作出答复；作出答复前，应当暂停招标投标活动。
第 十九 条 招标人根据物业服务项目的具体情况，可以 组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等项目的详细资料。对投标申请人提出的疑问，招标人应当予以澄清，并以书面形式发送给所有招标文件收受人。
第 二十 条 招 标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。招标人设有标底的，标底必须保密。
在确定中标人之前，招标人不得与投标人就投标价格、 投标方案等实质性内容进行谈判。
第二十 一 条 建设单位 通过招标投标方式选择物业 服务 企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：
（一） 新建现售商品房项目应当在现售前 30 日完成；
（二） 预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
（三） 非出售的新建物业项目应当在交付使用前 90 日完成。
第 三 章 投 标
第 二十 二 条 投标人应当具有招标文件要求的具体条件 。
投标人投标时需提供以下文件：
（一）营业执照复印件；
（二）授权委托书；
（三）投标标书；
（ 四 ）招标人要求的相关材料。
第二十 三 条 投标人应当按照招标文件的要求编制投标 文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做 出响应 ， 并 包括以下内容：
（一） 投标函，包括管理目标、物业服务费等；
（二） 技术部分，包括服务的 项目 和标准、人员配备 及其机构框架 、 主要工作环节运行程序及检查方法、企业内部管理制度 等， 包括但不限于以下 内容 ：
1. 项目前期物业服务标准：包括物业服务等级标准、公共卫生保洁标准、园区巡检标准、公共设施设备维护标准、园林绿化养护标准、公共秩序维护标准等服务内容，具体可参照《吉林省工程建设地方标准 物业服务标准》（ DB22/T5133-2022 ）文件内容；
2 ．物业 管理 区域安全管理：包括安全管理方案、日常检查巡查机制、隐患处理机制、应急管理、报告记录、档案管理等相关内容；
3 ．公共收益规范管理：包括公共收益 共有部分 经营方案、分配方式、使用方案、专户专账管理、公示公开等相关内容。
（三） 商务部分，包括物业服务企业的管理业绩及获奖证明、主要管理人员相关证书等；
（四） 价格部分， 包括物业服务费 投标报价、 收费形式 、 相应的项目财务收 支测算 以及 其他委托代理服务 费等收费标准报价 ；
（五） 资信部分，包括营业执照复印件、管理业绩 和纳税情况 等情 况；
（六） 招标文件要求提供的其他材料。
第 二十 四 条 投标人应当在招标文件要求 的 提交投标 文件 时间 截止前，将投标文件密封送达指定投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收 时间的 凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单 位和个人均 不得开启投标文件。 截止时间后送达的投标文件，为无效投标文件，招标人 应当拒收。
招标人应当如实记载投标文件的送达时间和密封情况，并存档备查。
第二十 五 条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截 止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面密封通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成 部分。
在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。
第二十 六 条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方 式弄虚作假，骗取中标。
投标人不得与招标人串通投标，不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投 标人的合法权益。
第 四 章 开标、评标和中标
第二十 七 条 招标人应当按照招标文件规定的时间、地点开标。
开标应当在招标文件确定的提交投标文件 截止时间的同一时间公开进行；招标人 可以 委托公证 机构到 场 ，对其过程进行公证， 并 出具 公证 书 。
第 二十 八 条 开标由招标人主持， 邀请 所有投标人参加 。 开标应当按照下列规定进行：
（一） 由 投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况 。 委托公证机构的， 也可以 由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后， 由工作人员当众拆封，宣布投标人名称、投标价格和投标文 件的其他主要内容 ；
（二） 招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收 到的所有投标文件，开标时应当当场予以拆封 ；
（三） 招标人应当记录开标过程，并存档备查。 委托公证机构的，同时由 公证机构派出的工作人员在记录上签字 ；
（四） 投标人对开标有异议的，应当在开标现场提出，招标人应当现场作出答复，并做好记录。
开标、评标场所必须有摄像录音装置，开标和评标录音录像记录保存不少于 90 日。开标结束后，招标人应立即公开开标情况。
第 二十九 条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。
评标委员会由招标人代表和招标人代表 以外的 物业服务方面的专家组成， 成员人数为 5 人以上单数，其中物业服务方面的专家人 数不 得少于评标委员会成员总数的三分之二。
评标委员会的专家成员，应当由招标人在开标前 1 日内， 从 长春市 物业服务评标专家库中随机抽取 ，在招标人抽取专家后，由 市房管局 及时 通知 参评专家按时参加评标。评标委员会成员的名单在中标结果 确定前应当保密。招标人或其委托的招标代理机构违反规定未从物业管理专家库中抽取评标专家的，违法确定或者更换的评标委员会成员作出的评审结论无效。
第 三十 条 有下列情形之一的，不得担任评标委员会成员：
（一）投标人或者投标人主要负责人的近亲属；
（二）与投标人有经济利益关系，可能影响投标公正评审的；
（三）曾因在招标、评标以及其他与招标投标有关活动中从事违法行为而受过行政处罚或刑事处罚的；
（四）其他应当回避的情形。
评标委员会成员有前款规定情形之一的，应当主动提出回避。因回避或其他原因缺席的评标专家应按规定予以替补。
第 三十 一 条 招标人根据招标文件确定的评标标准和评标方法，制定综合评分表及具体评分方法。
评分方法应当按照综合评分表规定的内容，合理确定技术部分、商务部分、价格部分等各项内容的比重和分值。
招标人可以根据省 市物业行业主管部门 记录的物业服务企业 服务质量评价 状况，在评分方法中设置加分项或者减分项。
第 三十 二 条 在评标过程中召开现场答辩会的，应当事 先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。采取项目负责人答辩的，招标人应当出具不少于 3 套的答辩题供答辩人抽取选答，由评标委员会进行评分。
评标委员会成员应当按照招标文件的评标要求，根据投标文件、现场答辩等情况进行综合评标。
第三十 三 条 投标文件评定过程应当保密，评标委员会成 员应当遵守下列规定：
（一）遵守职业道德，客观、公正、诚实、廉洁地履行 职责，严格按照招标文件确定的评标标准和方法，独立评审 投标文件，并对评审结果签字确认；
（二）遵守评标工作纪律，评标过程中不得外出、会客、 使用通讯工具与外界联系，不得与任何投标人或者与招标结 果有利害关系的人进行私下接触。
第 三十 四 条 评标专家有违规行为或者不称职行为的，依法由区 、开发区 物业管理主管部门责令改正；情节严重的， 禁止其 在一定期限内参加依法必须进行招标的项目的评标活动，可以按照相关规定予以罚款；情节特别严重的，取消其担任评标委员会成员的资格。
第三十 五 条 评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和评标方法，根据投标文件进行综合评标。除现场答辩外，评标应当在保密状况下进行。
评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。
本条第二款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。
第 三十 六 条 对投标文件中含义不明确的内容，评标委 员会可以用书面形式要求投标人做必要的澄清或者说明。投 标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明 不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。
第三十 七 条 在评标过程中，发现有下列情况之 一的 ， 评标委员会应当将投标人的投标作为废标处理：
（一） 投标人串通投标或者有其他弄虚作假行为的；
（二） 投标人的投标报价明显低于其他投标报价或者在 设有标底时明显低于标底，使得其投标报价 可能低于其个别 成本，不能合理说明或者不能提供相关证明材料的；
（三） 投标人资格条件不符合法律有关规定和招标文件 要求的，或者不能按照要求对投标文件进行澄清 、 说明或 者补正的；
（四） 投标人的投标文件未对招标文件提出 的所有实质 性要求和条件做出响应。
评标委员会经评审，认为所有投标文件都 不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。因有效投标不足三个使得投标明显缺乏竞争的，应当否决全部投标。 依法必须进行招标的物业服务项目的所有投标被否决 的，招标人应当重新招标。
第 三十 八 条 评标委员会完成评标后，应当 向招标人提 出书面评标报告。评标报告应当如实记载以下内容：
（一） 评标的基本情况和有关数据表；
（二） 评标委员会成员名单；
（三） 开标记录；
（四） 符合要求的投标人一览表；
（五） 废标情况说明；
（六） 评标标准、评标方法或者评标因素一览表；
（七） 评分一览表；
（八） 经评审的投标人排序；
（九） 推荐的中标候选人名单和订立合同前要处理的事宜；
（十） 澄清、说明、补充事项纪要。
第 三十九 条 评标报告应当由评标委员会全体成员签字。对评标结果有不同意见的评标委员会成员应当以书面形式说明其不同意见和理由，评标报告应当注明该不同意见。评标委员会成员拒绝在评标报告上签字又不书面说明其不同意见和理由的，视为同意评标结果。
第 四十 条 招标人根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人，中标候选人应当不超过 3 个，并标明排序。招标人也可以授权评标委员会直接确定中标人。
招标人应当在评标委员会完成评标之日起 3 日内确定排序在前的中标候选人为中标人。中标人放弃中标项目、因不可抗力提出不能履行合同、不按招标文件规定的期限和数额提交履约保证金或者履约保函，或者被查实存在影响中标结果的违法行为等情形，不符合中标条件的，招标人可以依排序从其他中标候选人中确定中标人。
第四十 一 条 在确定中标人之前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。
第四十 二 条 招标人应当自收到评标报告之日起 3 日内公示中标候选人，公示期不得少于 3 日。
第四十 三 条 投标人或者其他利害关系人对评标结果有异议的，应当在中标候选人公示期间提出。招标人应当自收到异议之日起 3 日内作出答复；作出答复前，应当暂停招标投标活动。
第四十 四 条 中标结果公示期满后无异议或者异议不成立的，招标人应当向中标人发出中标通知书，同时通知所有未中标人。 中标通知书由市房管局在其政务网（ / ）上进行公示。
中标通知书对招标人和中标人具有法律约束力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果或者中标人放弃中标的，应当承担法律责任。
第四十 五 条 建设单位作为 招标人应当自确定中标人之日起 15 日内，到区 、开发区 物业 管理 主管部门办理招标投标情况备案。 备案资料应当包括确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料 ， 委托公证机构的，还应包括公证机构出具 的关于 开标评标过程 的公证书 。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。保存期限不得少于 5 年。
第四十 六 条 招标人和中标人应自中标通知书发出之日起 30 日内，按照招标文件和中标人的投标文件的内容依法就招标项目的服务签订物业服务合同。招标人和中标人不得再行订立背离已签合同实质性内容的其他协议。
第四十 七 条 招标人与中标人签订物业服务合同后，中标人应当自签订之日起 15 日内，向街道办事处（乡镇人民政府）办理合同备案手续。
第 四十 八 条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向市房管局 或区、开发区物业管理主管部门和 其他 行政 部门投诉。
第 五 章 附 则
第 四十九 条 九台区、 德惠市、榆树市、公主岭市和农安县可参照本办 法执行。
第五十条 本办法自 202 6 年 1 月 1 日起施行 。原 长春市房管局 印发的《 长春市物业服务招标投标管理办法 》（ 长 房 字 〔 20 23 〕 1 84 号）同时 废止。
编辑：刘博 初审：刘博 复审：霍践烨 终审：杜刚
